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La crónica económica

La reforma hipotecaria

LA reforma de la legislación hipotecaria aprobada el pasado día 22, aun conteniendo aspectos importantes para facilitar la competencia en la financiación de la vivienda, además de otras cuestiones de interés, nos deja la sensación de ser muy limitada en su alcance. Quizás las circunstancias actuales del mercado de las hipotecas hacen desear propuestas y desarrollos legislativos de más envergadura, acordes con la dimensión de los problemas que se presentan.

Los aspectos básicos de la nueva legislación son conocidos y, de hecho, algunas de las figuras que se regulan ya venían siendo ofrecidas por las entidades financieras. Desde el punto de vista de una mayor competencia, se reducen las comisiones máximas por cancelación anticipada de una hipoteca o subrogación, de forma que el porcentaje a pagar es sólo del 0,5 por ciento sobre el capital pendiente y del 0,25 si la hipoteca tiene más de 3 años; se establece una limitación para hipotecas a interés fijo, para evitar movimientos bruscos de cancelaciones cuando se produzcan caídas en los tipos.

Otra cuestión significativa es la reducción de gastos; las modificaciones o novaciones de las hipotecas se consideran documentos sin cuantía a efectos notariales, y en general estos gastos, los de registros e impuestos, se verán reducidos, lo que facilitará la competencia. Sin embargo, todo ello se aplica sólo a las ampliaciones de hipotecas a partir de la ley, no a las actuales.

A destacar también la regulación de la hipoteca inversa para mayores de 65 años y dependientes, estando exentas del IRPF las rentas que se generan y además la formalización no está sujeta a impuestos; se extiende a la vivienda no habitual, pero en este caso sin exención fiscal. Asimismo, y pensando en las pymes, se posibilita la hipoteca flotante, que recoge obligaciones presentes y futuras del acreedor bajo una misma hipoteca. Se busca, asimismo, la independencia y regulación de las tasadoras y, en general, la transparencia para evitar malas prácticas en la concesión de hipotecas.

Hace 20 años escribí, junto con el profesor Juan Antonio Lacomba, la historia del Banco Hipotecario de España, creado en 1872, y recientemente un libro sobre las nuevas formas de titulizaciones de activos, para dar liquidez a las hipotecas. La riqueza de la historia hipotecaria en España es asombrosa, y no es extraño que partiendo de la modernidad que en su día supuso la aparición de formas novedosas de financiación de la vivienda, se hayan desarrollado en España técnicas y productos que combinan eficacia financiera con una gestión cuidadosa del riesgo. Sería pretencioso intentar cambiar las tendencias actuales en materia de precios del suelo y de la vivienda y el coste de financiación, pero sí queda, como decía al principio, la sensación de que en este desarrollo legislativo falta algo. Habrían podido, por ejemplo, plantearse ideas imaginativas sobre la gestión del riesgo de tipos de interés, así como la financiación del propio mercado de hipotecas, partiendo de la implicación pública en figuras centenarias como nuestras cédulas, o las más recientes de agencias gubernamentales, en otros países, que facilitan la financiación.

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