Desde el bufete

Luis Espinosa. abogados@cosanoyasociados.com

Fin al desamparo de pagos de viviendas sin entregar

El estallido de la crisis padecida en los últimos años en España en todos los sectores de la economía, pero con mayor incidencia en el sector inmobiliario por la denominada "burbuja inmobiliaria", ha provocado la desaparición de numerosísimas empresas promotoras y ha traído como efecto que miles de particulares que compraron su vivienda sobre plano o en proyecto y que pagaron a la promotora desaparecida unas importantes cantidades (que en muchos casos constituían los ahorros de muchas familias) se vean en la injusta situación de que no se les haya entregado la vivienda adquirida y no puedan obtener de la promotora desaparecida, sin actividad o en situación de insolvencia absoluta, el dinero adelantado como parte de precio de la vivienda que en muchos casos con gran esfuerzo pagaron.

En la actualidad y fruto de un desarrollo de la base jurídica que amparaban los derechos de los particulares que se encontraban en la situación expuesta, existe una posibilidad legal de obtener una solución a dicha injusticia (similar a lo que ha ocurrido en relación a las Cláusulas suelo y Preferentes o productos financieros complejos), ya que tras diferentes condenas a las Compañías aseguradoras o avalistas de las cantidades entregadas a cuenta, el Tribunal Supremo en recientes sentencias ha abierto una vía de mayor protección a los compradores abriendo la puerta a que las entidades bancarias en las que se depositaban tales cantidades sean las que tengan que asumir la responsabilidad de su devolución a los compradores en caso de que no existiera el Aval o seguro legalmente exigido y que, desgraciadamente, en numerosísimas ocasiones no era constituido, como bien sabrán aquellos compradores que hayan intentado dar solución al problema vía reclamación a las Aseguradoras.

La base jurídica no es nueva, pero como expongo, las recientes Sentencias del Tribunal Supremo condenando a los Bancos a la devolución de las cantidades a los compradores es fruto del desarrollo de la Normativa aplicable.

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, dispone que las cantidades entregadas a una Promotora de viviendas a cuenta y como adelanto del precio final a satisfacer a la entrega de la vivienda, debe estar consignado en una cuenta especial (separada o diferente de cualquier otra cuenta de la Promotora y únicamente disponible para la construcción) y cubiertas por un seguro o aval que garantice su devolución en caso de que la Promotora incumpliese con sus obligaciones de construcción y entrega de la vivienda, garantía que se extiende a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario.

Otras normas inciden en la cuestión, como la legislación sobre protección de los Consumidores, que exige la entrega del documento acreditativo de la formalización de la garantía; o la Ley de Ordenación de la Edificación establece que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la citada Ley 57/1968, constituyendo normativa que es de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

De una correcta inteligencia y desarrollo, fundamentalmente de las normas mencionadas, tras numerosas sentencias de las Audiencias Provinciales que sostienen que la falta de seguro o aval es causa suficiente para la resolución del contrato de compraventa frente a la Promotora y condenar a la misma a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, el Tribunal Supremo con sus recientes sentencias ha dado un paso más y hace recaer en los Bancos la responsabilidad de devolución de tales cantidades, condenando a los mismos y dando con ello solución a numerosos compradores que tras demandar a la Promotora y obtener sentencia favorable, se ven en la injusta situación de no poder hacer efectiva la devolución por insolvencia de las mismas.

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