Economía

Una intensa actividad y unos precios sin freno

  • Antes de la crisis, el mercado se movió a impulsos que carecían de fundamentos de análisis.

Cualquier introducción al tema que aquí tratamos resulta ociosa sólo con mirar el cuadro con el número de viviendas iniciadas anualmente. Es suficiente con ver que en el año 2000, antes del periodo más intenso de la construcción, se iniciaban más de 120.000 viviendas en Andalucía, y en 2010, sólo 8.000. Como ocurre con cualquier variable que experimenta una variación tan brusca, hay que preguntarse donde está el equilibrio y lo razonable, pues en algún momento hubo un exceso que ha llevado inevitablemente a la situación actual.

Aunque este fenómeno se dio en casi toda España, el caso de Andalucía es peculiar. Como muestra el gráfico, las oscilaciones de viviendas libres caen fuertemente desde 2007, y en esto coinciden el país y nuestra comunidad autónoma; pero en los años anteriores, mientras que en España los crecimientos interanuales son relativamente suaves, en Andalucía presentan vaivenes acusados.

Dentro de la dinámica de intensa actividad constructora hay años, como 2003, en que ésta crece un 27,6% para caer un 11,4% al año siguiente. Esto indica que el mercado se movía a impulsos y que las decisiones sobre una actividad que produce un activo poco líquido, carecían, en general, de fundamentos de análisis. Por provincias destaca Málaga, que hasta 2004 iniciaba más de la mitad de las viviendas de Andalucía, y luego le siguen las demás. Es como si se hubiera dado un mimetismo, primero se construía en lugares que resultaban más atractivos por la demanda local o turística, luego la actividad de promoción se expandía ante el empuje de incrementos de precios que parecían no tener límite.

La segunda variable de interés para ver qué ha ocurrido en esta década son los precios. Tomamos precios medios por metro cuadrado de todo tipo de viviendas y vemos que, pese a la caída de los dos últimos años, la vivienda en Andalucía sube un 138% en esta década, lo que es muy superior a lo que ocurre en España, con un 110%. De nuevo las diferencias entre provincias son llamativas, lo que indica la existencia de distintos mercados; pero incluso el menor de los incrementos supone que los precios se duplican como ocurre en Granada, y en otro se triplican, como pasa en Cádiz. Téngase en cuenta que la inflación de precios de bienes y servicios al consumo dentro de esta década crece en España y en Andalucía a tasas relativamente bajas respecto a etapas anteriores, por lo que no justificaría ni un 40% de incremento en la vivienda.

En provincias como Málaga los precios empiezan a frenarse ya en 2007, mientras que en otras continúan subiendo incluso en 2008, y hasta 2009 y 2010 no se produce una reducción generalizada. En cuanto al suelo urbano, a la fuerte caída que se produce en Málaga siguen Huelva, Almería, Granada y Cádiz. Se estima que la caída media del 30% puede sufrir un 10% más en 2011.

Causas del fenómeno

En algún momento se ha achacado a la falta de suelo urbanizable la tensión sobre los precios, pero se explica mejor por la expectativa de beneficio que se creaba por el precio de la vivienda, y el que se financiara la compra de suelo para promoción, lo que en buena práctica bancaria no tenía precedentes.

Las explicaciones de lo ocurrido son conocidas, y se ha mencionado un aumento de la demanda relacionado con el incremento de la población inmigrante, cambios sociales con un mayor número de personas solas en busca de vivienda, reducción del desempleo, mayor renta disponible, y fiscalidad favorable a la vivienda en propiedad. Esto es cierto; por ejemplo, el número total de extranjeros con certificado de registro o tarjeta de residencia en Andalucía era de 157.000 a principios de la década, y actualmente de casi 600.000.

Pero la demanda de vivienda en propiedad se ve favorecida, sobre todo, por las facilidades financieras. Tomando valores medios anuales del Euríbor hipotecario a doce meses, éste oscila entre el 4,8 en el año 2000 y el 1,35 en 2010. Durante los años de máxima expansión hipotecaria, entre 2002 y 2006, el tipo estaba en el 3,49, bajó hasta el 2,27 para situarse en el 3,44. Aunque a este tipo se añade un diferencial -pequeño por la fuerte competencia bancaria-, es lógico pensar que la disponibilidad de préstamos a tipos tan bajos era un incentivo que compensaba, al menos parcialmente, el mayor precio de la vivienda.

En nuestra memoria colectiva permanecen tipos de interés hipotecarios de dos dígitos, y no era raro ver hipotecas al 15% a comienzos de la década anterior a la de la crisis; esta financiación fácil, con muchos años para pagar, abundante y barata, está sin duda en la raíz de los males actuales.

Por otra parte, no se ha destacado suficientemente el papel de la cesión, por parte de entidades financiera, de préstamos hipotecarios y carteras con el respaldo de participaciones y cédulas hipotecarias, a fondos, para obtener liquidez. Esta técnica adquiere fuerza a lo largo de la década y a finales de 2010 el saldo vivo del total de activos hipotecarios titulizados asciende a 210.000 millones de euros, de los cuales las entidades financieras tienen retenidos en sus balances unos 190.000 millones que, en ausencia de un mercado líquido para esos títulos, utilizan como garantía para obtener liquidez ante el Banco Central Europeo.

El Instituto de Análisis Inmobiliario (Euroval) elabora un indicador de actividad inmobiliaria que recoge hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción, y transacciones efectuadas (aunque no incluye flujos relativos al coste del suelo y alquileres). Quizás este indicador sintético refleje mejor que ninguna otra variable el impacto de la actividad inmobiliaria en Andalucía. Tomando como base 100 en 2004 (2001 era 92 en el índice), se mantiene un nivel similar de actividad entre 2005 y 2007 (entre 99 y 92), para caer de manera fortísima a 68, 34 y 22, respectivamente, en los tres últimos años. Las repercusiones que esto tiene para la economía andaluza son terribles, pues no es normal que un indicador caiga tanto y tan repentinamente, después de haberse mantenido constante durante varios años.

Otro informe, El macrosector de la construcción de la consultora Axesor, pone de manifiesto que el universo empresarial vinculado a la promoción, construcción, actividades inmobiliarias, industrias extractoras y manufactureras vinculadas, distribución comercial y otros servicios como el transporte, ha afectado especialmente a provincias andaluzas como Córdoba o Málaga. Las compañías vinculadas al macrosector superan el 45% de los ingresos totales de las empresas en esas provincias.

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