El problema de las viviendas turísticas

Hace unos meses la CNMC publicó un completo estudio sobre la regulación de las residencias de uso turístico en España que destacaba los efectos positivos de la expansión de este tipo de viviendas, cuyo origen se encuentra -entre otros factores- en el auge del turismo exterior e interno o el desarrollo de las plataformas digitales. En un entorno globalizado en el que el demandante de estos servicios es autosuficiente, busca agilidad o reducción de intermediarios y se fía más de la opinión de otros usuarios que de las estrellas que concede la Administración, este nuevo modelo de economía colaborativa favorece una singular forma de emprendimiento, muy necesario en nuestra región. Si esto se hace de manera ordenada, con estándares de calidad exigentes, cumpliendo las obligaciones fiscales y unos mínimos requisitos de actividad, es indudable que aflorarán resultados muy positivos para la competencia, favoreciendo la regeneración de algunos barrios y los negocios de restauración y ocio.

Esta nueva realidad supone para Andalucía, que no tiene grandes cadenas hoteleras propias y, en ciertas zonas, adolece de un parque de establecimientos turísticos desfasado, una clara oportunidad para reactivar y potenciar un sector de actividad económica moderno y digitalizado. En la otra cara de la moneda, la proliferación de apartamentos que de forma permanente u ocasional se comercializan para su ocupación genera, innegablemente, una fuente de conflictos vecinales, amén de las eventuales congestiones de algunos núcleos históricos. Aunque esas circunstancias no son exclusivas de las viviendas turísticas, sino que se producen por cualquier turista, con independencia del modo de alojamiento. Es el precio de ser una Comunidad poco industrial y muy prestadora de servicios.

Ante esta nueva realidad y como es habitual en nuestro país, la respuesta que está dando el Derecho es pobre y reactiva. Así, ante la dejación del legislador estatal, que en el año 2013 reformó la LAU, para excluirlas de su ámbito, las comunidades autónomas y ayuntamientos son los que han venido a ocupar este espacio regulatorio y, en lugar de anticiparse para fomentar o impulsar una realidad económica de manera ordenada, están aprobando normas que, bien impulsadas por la presión de los operadores hoteleros bien por razones ideológicas, lo único que persiguen es la prohibición de este tipo de negocios. En Andalucía, hace poco se aprobó un reglamento que limita a dos las viviendas que puede inscribir cada explotador (si supera ese número, habrá de someterse a la rigurosa normativa de apartamentos turísticos), lo que conlleva que muchos inversores estén avocados a la venta o al cierre de sus inmuebles. En ese contexto, los ayuntamientos están comenzando a aprobar ordenanzas o instrumentos de planeamiento que, mediante la petición de licencias ambientales o de actividad u otros impedimentos adicionales, restringen esta actividad. El tercer frente se libra entre los dueños y las comunidades de propietarios. Y, aunque hay sentencias de diferente signo, bastantes fallos vienen declarando la imposibilidad de establecer prohibiciones generales inmotivadas, no proporcionales o con efectos retroactivos.

Recientemente, se hacía publica una propuesta de modificación del PGOU de Sevilla de forma que las VFT pasen a ser consideradas dentro de un uso general de hospedaje de carácter terciario, y en términos similares se plantea el debate en la ciudad de Málaga. Pero, jurídicamente, estos planteamientos chocarían con la propia configuración de la norma autonómica, que parte de que sólo se ubican en zona residencial.

Está claro que es un problema vidrioso pero, ahora, ¿qué hacemos con las viviendas turísticas? A nuestro juicio, las oportunidades que siguen vislumbrándose en el sector del turismo en Andalucía aconsejan un debate más profundo y pausado, que genere un escenario de mayor seguridad jurídica. Por ello, los establecimientos turísticos tradicionales, con altitud de miras, habrían de luchar más por la reducción razonable de sus trabas administrativas antes que por el aumento de las que pretenden imponer a los nuevos modelos de negocio, trabajando todos juntos contra la clandestinidad y el intrusismo, en la búsqueda de un pacto en la excelencia, impulsando una regulación clara, uniforme y proporcionada, exigiendo a la Administración mayores inversiones en cultura, limpieza, mejora del paisaje urbano y seguridad para atraer turistas de calidad.