Jerez, la burbuja perfecta

"No había conciencia de que hiciéramos nada malo. Ganábamos todos: los registradores, el Ayuntamiento con las plusvalías, los propietarios, los corbatas verdes de Tecnocasa, los corredores... Ganaban los notarios e incluso Hacienda, pese a que parte del dinero se perdía en intermediaciones, ganaba más de lo que gana ahora. Además, los bancos daban hipotecas a gente que compraba algo que nunca había soñado tener. Y se generaba empleo". Así me relataba hace unos años un empresario lo que fueron sus años dorados. Tras ellos le llegó la casi ruina. Se quedó con unos cuantos terrenos colgados en las piezas diseñadas para construir junto al hospital. Sus posiciones pasaron de ser oro a no valer nada. Nada. De la noche a la mañana. Entre medias se supo que dos nombres de los que nunca habíamos oído hablar, Fannie Mae y Freddy Mac, una especie de cajas de ahorro dedicadas a vender casas a los americanos pobres, estaban hasta las cejas de hipotecas basura. Y Lehman Brothers se fue al limbo de las mejores quiebras de la historia.

Jerez parecía lejos de eso, pero no lo estaba tanto. Este empresario que narraba aquel festín había estado muy cerca del plan Tremón. Tremón era propiedad de Hilario Rodríguez, un ex ejecutivo de la quebrada Alcatel. Tremón hizo de Rodríguez uno de los quince señores del ladrillo con operaciones audaces como la que planeaba en una futura pastilla roja del PGOU junto al campo de golf. Villas turísticas, un hotel de lujo... Por entonces se hablaba con mucho desparpajo de todo esto. Funcionaba así: alguien señala el terreno, una empresa A de abogados se sitúa en ella logrando opciones de compra sobre los propietarios, una empresa B, Tremón, adquiere la opción de A y se encarga del desarrollo y la fiesta la pagan el Sabadell y Cajasur, la caja cordobesa de la Iglesia. Otra vez todos ganan. Pero nadie ganó. Así ocurría con todo y así, con tantos pases, se disparó hasta el disparate el precio de la vivienda en Jerez en apenas seis años, los que van de 2002 a 2008. Y si lo hacían las grandes empresas, también lo hacían los particulares. La especulación inmobiliaria se convirtió en un deporte en la ciudad.

Tremón fue el segundo gran catacrac del ladrillo después de Martinsa-Fadesa. En 2008, entró en concurso de acreedores y con su desmoronamiento cayó todo como un castillo de naipes.Cayeron los quince señores del ladrillo. Luego vendría Metrovacesa, Noriega, Colonial, Urbis… sí, Urbis.

Lo que le pasó a Urbis explica cosas. Su fundador, Manuel de la Quintana, jerezano, tiene una calle con su nombre junto a la avenida Álvaro Domecq, lo que también explica cosas. Pero Urbis no nació en Jerez; nació en Madrid en 1946. Porque De la Quintana, Cruz de Guerra, Cruz Roja del Mérito Militar, Gran Cruz de la Orden Imperial del Yugo y las Flechas, Encomienda de Número de Isabel la Católica, Hijo Predilecto de Jerez, obtuvo en 1966 la presidencia de la Comisión de la Construcción y sus Materiales del II Plan de Desarrollo Económico y Social. El patrón de una inmobiliaria privada llevaba asuntos públicos. De la Quintana apreciaba del franquismo sus posibilidades de mercado. En el franquismo de los 60 uno se podía hacer rico con los negocios. Profesionalizó la construcción en un país en el que la gente vivía realquilada en pisos infestos. La infravivienda -cuando no la chabola- eran lo común y existía una escasez que él contribuyó a paliar.

Barrios madrileños casi enteros, como Moratalaz, salieron de la cabeza de De la Quintana, en los 60 y 70 con gran economía de costes. 30.000 viviendas de protección oficial con el yugo y las flechas en sus portales. Un fortunón.

Sobre esa base Urbis se erige en una de las grandes promotoras españolas. Manuel de la Quintana tuvo un delfín en Jerez, Ángel Ruiz. Aquí la inmobiliaria llegó a tener más del 35% de su negocio. La estrategia de Ruiz era promociones de tipo medio. Bajo el control de Ruiz, Urbis se encargó de transformar antiguas bodegas en centros residenciales. Sus proyectos no eran salvajes. Había respeto al pasado de lo que se destruía y sus precios, en los 90, hasta que llegó la locura, eran asequibles.

Urbis perdió pie con la llegada de la competencia salvaje, del todo vale. Su política de previsión en la adquisición de terrenos mucho tiempo antes de que en ellos se pudiera construir acabó por situar la promotora en manos de su principal fiador, Banesto, que en 2006, con un 50,2% del control del consejo de administración que en los 70 había manejado a su antojo el jerezano De la Quintana entregó la jerezana Urbis a la castellana Reyal, de un tal Santamaría, habitual de las reuniones de José Bono, por un precio irrenunciable: 3.317 millones de euros, 256 euros por acción. Banesto, por tanto, se embolsó 1.600 millones en acciones y otros 1.200 en plusvalías. Así se escribe la historia del crash, bancos con toda su apuesta metida en créditos inmobiliarios, el ya primer sector de la ciudad en manos, a través de deuda, de los bancos. Urbis pasó de ser uno de los grandes negocios de este país a contribuir a los activos tóxicos del banco malo creado a raíz de la implosión de Bankia.

Y quién iba a pensar que esto podía llegar a pasar. Lo pensaba el empresario José Luis López, encargado de buscar locales para Mercadona en el sur, el mejor posicionado en el suelo de Jerez durante los años de Pacheco en la Gerencia de Urbanismo. Porque para eso se preciaba de tener información de primera mano. En 2007, López se quejaba en una comida con dos técnicos de Urbanismo: "¿Suelo para cuántas viviendas de renta libre tenemos ahora mismo? ¿Setecientas? Eso se lo come Jerez en un cuarto de hora. Dentro de poco todo se habrá parado". Lo decía al mismo tiempo que iba deshaciéndose de buena parte de la futura superficie de Jerez que hasta hacía poco se presuponía que sería urbanizable. Vendía con márgenes de beneficio muy cortos a grupos inmobiliarios de carácter familiar, ya que los consejos de administración de las grandes firmas del sector se negaban ya a comprar en previsión. Las grandes firmas a esas alturas ya sólo compraban piezas rojas, piezas de terreno donde fuera seguro que se pudiera construir. Y de eso apenas ya quedaba en Jerez y tenían precios desorbitados.

López es un tipo espabilado, un chico listo. El ascenso desde su natal Ubrique como representante de Caser, la agencia de seguros de Cajasol, hasta convertirse en el gran 'conseguidor' de Jerez fue meteórico. López llegó a la ciudad de la mano de Sebastián Romero, que había creado la promotora Rochdale, que en los 90 provocó un crecimiento en horizontal de la ciudad a base de unifamiliares a precios populares.

El caballo de Troya de López en Jerez fue una fábrica de ladrillos, toda una metáfora. Pero lo que le interesaba de Jerez era ser un señalador para lo que iba a ser una de las mayores fiebres constructoras de toda España. El mercado se descontroló y López siempre estaba allí para solucionar problemas. Antes que el promotor, antes que la inmobiliaria, antes que el constructor, había que pasar por José Luis López, que era el primero que había tomado contacto con el propietario. Así narraba el propietario de unos campitos su modo de actuar: "Nos reunían en un hotel. López era capaz de estar pendiente de seis operaciones al tiempo, como un maestro de ajedrez en una partida múltiple. Dinero por aquí, dinero por allá. Salías mareado". Sobre pastillas urbanizables de futuro llegó a negociar opciones de compra por más de un millón de metros.

En 2007 gana el PSOE con mayoría absoluta y cambia los colores del Plan General. Nada del crecimiento previsto por Pacheco va a suceder. La socialista Pilar Sánchez convierte el rojo de la pastillas sur en el amarillo de terreno no sectorizado. Amarillo significa 'no hay negocio'. En Tremón, los del plan Tremón, la noticia cae como una bomba. Lo que pasa es que tiene bombas por todo el territorio nacional. Los propietarios de los campitos no vuelven a ver ni un euro más de los plazos que se habían convenido y pincha la burbuja financiera. Cajasur es de las primeras en caer. Como en todas las entidades intervenidas, los nuevos gestores descubren operaciones bloqueadas: toxicidad por todas partes y urbanizaciones fantasmas a medio construir.

Un ejecutivo de una de las cajas que llegaron del exterior para jugar en el tablero de Jerez -Caja Duero, CAM, Kutxa, las cajas gallegas...- fue testigo de todo. El ex directivo bancario, que venía de la banca comercial, ficha por una Caja de fuera y se sorprende de sus métodos: "Eran bancos suicidas. Esta nueva banca hacía operaciones que estaban fuera de su escala. Se tasaba de cualquier manera. He visto tasaciones de más de 70.000 euros sobre poco más de 55 metros útiles. Había que dar créditos, ser muy agresivo. Nada de aprovisionar. Por eso nacieron las preferentes, para que los viejos nos financiaran. Entonces me fui". Poco después se también se fueron las cajas. "Te voy a decir una cosa: cuando un banco te dice no te preocupes, y era lo que ellos me decían a mí, empieza a preocuparte".

El resto es historia y paisajes de grúas con herrumbre. Game over.

las torres inacabadas de la ermita de guía.

Este conjunto de viviendas promovido por la Inmobiliaria Osuna en el entorno de la Ermita de Guía es uno de los símbolos del estallido de la burbuja inmobiliaria en Jerez junto a los restos de lo que iba a ser un palacio de congresos o el centro hotelero y de ocio de Sherry Golf. Desde hace años solo está concluido uno de los bloques de esta promoción mientras que el resto aguarda a tiempos mejores.