El Barómetro Inmobiliario de GICA confirma la fortaleza del mercado en Cádiz, aunque alerta de tensiones estructurales de cara a 2026

El Barómetro Inmobiliario de Cádiz elaborado por la Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz (GICA) confirma una consolidación del mercado inmobiliario gaditano durante el segundo semestre de 2025, destacando la estabilidad de los precios y el predominio de la demanda local. Este estudio, basado en las respuestas de más de un centenar de agencias inmobiliarias provinciales, ofrece la foto más fiable sobre la evolución del sector tras más de dos años de análisis continuado.

El informe señala que, si bien la compraventa de viviendas mantiene niveles estables, persisten tensiones estructurales que afectan, especialmente, al acceso de jóvenes y familias al mercado residencial. En concreto, los datos recopilan que el 56% de las transacciones corresponde a viviendas con precios entre 100.000 y 200.000 euros, seguidas de un 26% en el rango de 200.000 a 300.000 euros. Las operaciones por encima de 300.000 euros apenas suponen el 15%, concentrándose principalmente en determinados municipios de la provincia.

Demanda local y moderación de los precios en la vivienda

Durante la segunda mitad de 2025, el ritmo de subida de precios ha experimentado una clara desaceleración. Según la información recogida por GICA, el 58% de las agencias inmobiliarias sitúa los incrementos de precios por debajo del 10%. Por su parte, otro 22% percibe estabilidad en los valores de cierre. Solo el 15% de los encuestados informa de subidas situadas entre el 10% y el 20%, mientras que los aumentos superiores han sido casos puntuales. Esto marca un cambio relevante respecto a los importantes repuntes detectados en 2023 y a principios de 2024.

En relación al destino de las operaciones, un 68% responde a vivienda habitual, muy por encima del 22% enfocado a segunda residencia y del 10% destinado a inversión. Además, el comprador local o provincial representa cerca del 64% de las compraventas en Cádiz. Esta configuración refuerza, según GICA, el carácter residencial y ajeno a la especulación del mercado inmobiliario gaditano.

Evolución histórica y retos identificados para el año 2026

La serie histórica de barómetros desde el primer semestre de 2023 hasta finales de 2025 evidencia que el sector ha soportado bien el contexto de tipos de interés altos, inflación y variaciones normativas. Aun así, los indicadores muestran una ralentización de los precios y un empeoramiento de los problemas estructurales, especialmente en el mercado de alquiler. De hecho, aproximadamente el 90% de las agencias destaca que la oferta disponible para arrendamiento resulta insuficiente para absorber la elevada demanda existente.

Los principales indicadores del informe reflejan la situación actual: las subidas de precios superiores al 1% han pasado del 48% en la primera mitad de 2023 al 18% en el segundo semestre de 2025. Las viviendas habituales, aunque siguen siendo el grueso de las operaciones, han retrocedido hasta el 68% frente al 85% registrado a principios de 2024. Además, el tensionamiento del alquiler se ha acentuado, creciendo del 62% en 2023 al 90% a finales de 2025 según las agencias consultadas.

La presidenta de GICA, Pepa Gavilán, lo resume así: "el valor de este barómetro reside en que no es una estimación teórica, sino el reflejo directo de lo que viven a diario un centenar de agencias inmobiliarias que operan a diario en toda la provincia de Cádiz". Y subraya el papel vertebrador de la asociación como "una herramienta altamente fiable para interpretar el mercado".

Propuestas para la mejora del mercado inmobiliario gaditano

Entre los retos de cara a 2026, el informe subraya la necesidad de incrementar la oferta de vivienda asequible mediante fórmulas de colaboración público-privada y agilización urbanística.

• Recuperar parte del parque inmobiliario para el alquiler residencial, que actualmente se destina en buena medida a otros usos.
• Dotar de mayor estabilidad normativa y seguridad jurídica tanto a propietarios como a operadores del sector.
• Promover la profesionalización y digitalización en el sector inmobiliario como herramienta de garantía para el consumidor.

Sobre estas bases, Pepa Gavilán ha subrayado: "La provincia de Cádiz tiene un enorme potencial, pero necesita decisiones estructurales. Desde GICA seguiremos aportando datos, propuestas y una visión profesional para contribuir a un mercado más equilibrado, transparente y accesible".

¿Qué es GICA y cómo funciona el sistema MLS Cádiz?

La Asociación de Gestores Inmobiliarios de la provincia de Cádiz (GICA) agrupa a más de 100 empresas inmobiliarias bajo el modelo MLS (Multiple Listing Service), un sistema de colaboración en el que los asociados comparten una bolsa común de propiedades exclusivas. El sistema permite cruzar las necesidades de compradores y vendedores de forma eficiente, garantizando transparencia e integridad gracias a un estricto código ético y procedimientos homologados.

¿Por qué existe tensión en el mercado del alquiler en Cádiz?

La insuficiencia de oferta para alquiler residencial se ha convertido en el principal problema estructural del mercado inmobiliario en Cádiz según el barómetro. El desplazamiento de la vivienda a otros usos, las dificultades urbanísticas y la inseguridad jurídica son causas referenciadas por las agencias consultadas. La situación repercute en los precios y dificulta el acceso a vivienda para jóvenes y familias.

¿Cuál es el perfil del comprador y el destino de la vivienda en Cádiz?

El comprador es principalmente local o provincial, y la función principal de la vivienda es residencia habitual. Esto contribuye a un mercado relativamente estable, caracterizado por operaciones destinadas a residencia primaria y una escasa presencia de inversión especulativa.

¿Cómo puede evolucionar el mercado inmobiliario en Cádiz en los próximos años?

Para los próximos ejercicios, GICA considera esenciales intervenciones públicas y privadas que aumenten la oferta de vivienda, mejoren la seguridad jurídica y fomenten la digitalización. El establecimiento de estrategias que respondan a la creciente demanda y la adaptación a las nuevas dinámicas demográficas serán factores clave para mantener un sector equilibrado y sostenible en Cádiz.