El arrendamiento en la nueva ley de vivienda

Durante la pasada legislatura se han promulgado numerosas disposiciones relacionadas con los arrendamientos que han culminado con la polémica Ley 12/2023, de 24 de mayo “por el derecho a la vivienda”, que introduce sustanciales modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La nueva Ley de vivienda se marca como objetivo establecer un control de las rentas de los arrendamientos a través de una serie de limitaciones que impedirán el funcionamiento del libre mercado.

La primera es la consideración de gran tenedor, que es aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Las Comunidades Autónomas podrán reducir esta consideración a los propietarios de 5 inmuebles.

La segunda consiste en la calificación de zona de mercado residencial tensionado, que es aquella en la que exista una oferta insuficiente de viviendas a criterio de la administración local o autonómica que así lo declare tras un procedimiento administrativo que podrá revisarse cada 3 años.

La tercera, es la definición de arrendatario en situación de vulneración económica y social. Existirá vulneración económica, cuando la renta mensual más los suministros supongan más del 30% de los ingresos de la unidad familiar y el conjunto de dichos ingresos no alcance, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual. Este importe se incrementa en función de los hijos, personas dependientes o mayores convivientes. Por otro lado, existe vulneración social, cuando entre los ocupantes de la vivienda se encuentren personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.

Los contratos de arrendamiento de viviendas que suscriban los grandes tenedores sufrirán las siguientes limitaciones:

–A su vencimiento, los contratos se prorrogarán un año más en las mismas condiciones, a solicitud del arrendatario en situación de vulneración económica y social.

–Estarán obligados a suministrar información sobre el uso y destino de las viviendas que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado, para la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento.

–Para interponer una demanda de desahucio por falta de pago, deberán acreditar la situación económica del inquilino o haberla solicitado a los servicios sociales en un plazo máximo de cinco meses de antelación. Previamente deberán someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto se establecerá.

Los contratos de arrendamiento de viviendas que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado, cualquiera que sea su titular, tendrán las siguientes limitaciones:

–La duración del contrato podrá prorrogarse a voluntad del arrendatario de manera extraordinaria, por un periodo máximo de otros tres años.

–La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos 5 años.

–Deberá informar al futuro inquilino la cuantía de la renta que hubiese estado abonándose durante los últimos 5 años en la misma vivienda.

–Si el inmueble en los últimos 5 años no hubiese estado arrendado, la renta no podrá exceder del límite máximo establecido en el índice de precios de referencia que se desarrollará por el Instituto Nacional de Estadística antes del 31 de diciembre de 2024.

Finalmente, en todos los arrendamientos con independencia de la consideración de las partes y su ubicación, los arrendadores deberán:

–Suministrar una amplia información sobre las características de vivienda a solicitud del arrendatario.

–Recibir el pago de la renta por medios electrónicos, salvo que una de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.

–Asumir íntegramente los gastos de intermediación inmobiliaria.

–La renta a su vencimiento solo podrá actualizarse un máximo del 2% durante el año 2023, y un 3% durante 2024.

En definitiva, el mercado del alquiler tras la nueva Ley de vivienda, tendrá que soportar el disruptivo intervencionismo de la Administración, así como un evidente desequilibrio en favor de los arrendatarios, circunstancia que se asemeja a la antigua LAU de 1964 cuyas nefastas consecuencias ya conocimos y que paradójicamente se liberalizaron, mediante las reformas de 1985 y 1994 promovidas por el mismo partido en el Gobierno.