La hipoteca inversa

ESPAÑA tiene particularidades, eso lo sabemos todos. No sólo los tópicos de sol, flamenco y siesta nos hacen especiales, también lo somos por nuestra manera de ahorrar: optamos por los ladrillos.

Estudiamos, trabajamos, nos casamos (o no) y, en muchos casos, luchamos y nos sacrificamos por tener una vivienda en propiedad, cuya hipoteca dejaremos de pagar cuando seamos mayores y entonces tendremos, en propiedad, una vivienda libre de cargas. Cualquiera que lea la anterior afirmación pensará que me estoy refiriendo a la mentalidad de una gran parte de la actual juventud española pero, a juzgar por los datos que referiré a continuación, se debe sin duda a una tradición aprendida de nuestros mayores.

En España entre un 80%-90% de los hogares habitados por personas mayores lo son en propiedad, es decir, la compra de viviendas ha absorbido, desde hace años, el ahorro de las familias y ha mermado en muchos casos los recursos disponibles para la jubilación. Esta cultura de la propiedad contrasta con la práctica de gran parte de los países europeos, donde se invierte en mayor medida en planes de pensiones o productos financieros que permiten obtener liquidez cuando se necesita.

Este hecho, unido al incremento de las expectativas de vida, al envejecimiento progresivo de la población y a un sistema de pensiones que en ocasiones puede resultar insuficiente para cubrir necesidades vitales o, simplemente, para mantener un nivel de vida, ha hecho que en nuestro país fragüe e incluso que esté en auge un producto financiero pensado específicamente para la tercera edad: la hipoteca inversa.

Esta figura jurídico-financiera se presenta como una interesante solución ante un problema importante en la sociedad española: la necesidad de tener un complemento de la pensión que permita incrementar la renta de los mayores los últimos años de su vida.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Reforma del Mercado Hipotecario, dio entrada a esta figura de origen anglosajón y la definió como el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble, que exige la concurrencia de los siguientes requisitos:

-Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a 65 años o afectadas por una dependencia severa o gran dependencia.

-Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

-Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o el último de los beneficiarios si así lo estipula el contrato.

-Que la vivienda haya sido tasada y asegurada contra los daños de acuerdo con los términos y requisitos que establecen los artículos 7 y 8 de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario.

La hipoteca inversa puede recaer sobre la vivienda habitual o no, pero sólo en el primer supuesto llevará aparejada las importantes ventajas fiscales y económicas establecidas en la Ley 41/2007 (la exención del impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, la tributación por IRPF o la aplicación de aranceles notariales y registrales reducidos para la constitución, subrogación, novación modificativa o extinción de estas hipotecas), fijadas con la intención de fomentar esta figura. En ambos casos, al encontrarnos ante rentas derivadas de la obtención de un crédito, no tributan por IRPF.

Este producto permite que nuestros mayores puedan completar su pensión mediante la percepción de una renta mensual sin que tengan que renunciar a la propiedad de su vivienda, ya que si bien ésta queda en garantía del préstamo, los herederos, una vez fallecida la persona, pueden optar por conservar la misma, restituyendo las cantidades percibidas más los intereses, o permitir que la entidad acreedora obtenga el recobro de la deuda, recobro que tiene como límite los bienes de la herencia.

A día de hoy parece que la hipoteca inversa se está haciendo un hueco en el mercado financiero español. A pesar de que en estos tiempos de crisis pudiéramos pensar que las entidades financieras son reacias a conceder este tipo de producto por miedo de aumentar, en caso de impago, su stock inmobiliario, lo cierto es que desde 2007 el número de hipotecas inversas en España ha ido aumentando. Así, según datos facilitados por la consultora Óptima Mayores, esta consultora en 2007 intermedió hipotecas inversas por un importe estimado de 15 millones de euros, en 2008, de 20,8 millones de euros y en 2009, de 28,9 millones de euros, augurando dicha consultora que dicha cifra podrá verse incrementada en el 2010.

No podemos dejar de señalar que el esfuerzo del legislador con la promulgación de la Ley 41/2007 reguladora de la hipoteca inversa, debería completarse con el desarrollo normativo anunciado en la propia ley en materias relevantes .