Nueva Ley del Alquiler 2026: ¿Protege a propietarios y a familias vulnerables?

Desde el pasado jueves 5 de febrero, entró en vigor el nuevo Real Decreto-ley tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El decreto establece que los procedimientos de desahucio o lanzamiento que se encontraran suspendidos a fecha de 27 de enero de 2026 continuarán suspendidos sin necesidad de una nueva solicitud, es decir, se prorroga el famoso “escudo social”. Además, cambian las reglas del juego para inquilinos, okupas y propietarios. A continuación, se aclaran algunos puntos fundamentales a tener en cuenta.

Los inquilinos

En general, este nuevo decreto ley protege a los inquilinos que no pueden hacer frente al pago del alquiler, ya que, el Gobierno ha establecido que no se puede echar a la calle a nadie que esté en situación de “vulnerabilidad económica”, sin ofrecerle una alternativa. Esto se extiende hasta el 31 de diciembre de 2026 y es lo que se denomina "escudo social". La falta de recursos del inquilino debe quedar acreditada con documentación de los Servicios Sociales, de esa forma se paraliza el lanzamiento. Esto será sí siempre y cuando la vivienda pertenezca a un fondo buitre o a un gran tenedor.

Ahora bien, en el que caso de que el casero sea un “pequeño propietario”, es decir, que sea propietario de una o dos casas, el juez no parará el desahucio a costa del propietario. Los Servicios Sociales tendrán que buscar una alternativa habitacional, pero el inquilino no podrá permanecer en la vivienda de ese pequeño propietario indefinidamente.

Los propietarios de viviendas en alquiler

La principal novedad de este nuevo Real Decreto es que determina actuaciones diferentes en función del número de viviendas que posea el arrendatario:

• Propietarios de dos viviendas o menos: el desahucio no se suspende aunque el inquilino que no paga sea vulnerable. El juez ya no tiene la orden automática de congelar el proceso por vulnerabilidad, si se trata de un pequeño propietario. En estos casos, será la Administración la que deberá hacerse cargo de la situación de esa familia vulnerable.
• Propietarios con tres viviendas o más: se ven obligados a asumir la carga social hasta final de 2026. Aunque es importante destacar que tienen a su disposición la posibilidad de solicitar compensaciones económicas.

La Ley de alquiler en la práctica

Desde la aprobación de este Real Decreto-ley las familias vulnerables deben tener claro que seguirán estando protegidas. Según el caso, podrán seguir en la vivienda alquilada, o bien, el Estado debe encontrar otra alternativa habitacional.

Los arrendatarios con una o dos casas pueden recuperarla en caso de impago.

Los propietarios de tres casas o más deben recopilar facturas y pérdidas para solicitar la compensación al Estado. La compensación suele cubrir el precio medio del alquiler en la zona y los gastos corrientes que haya seguido pagando. El plazo para solicitar la compensación a los propietarios y arrendadores por suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. Los propietarios de Andalucía pueden realizar la solicitud en este enlace.