El alquiler de una vivienda (I): la renta, el contrato y la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, considera alquiler de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Debe tenerse en cuenta, a la hora de saber cuáles son las obligaciones de arrendador y arrendatario, que la finca arrendada se debe destinar primordialmente a vivienda permanente, puesto que cuando la finca tiene un uso distinto, como es el caso de los arrendamientos de local de negocio o de temporada, la regulación es distinta.

La renta

La renta es el precio que el arrendatario abona al arrendador por el derecho de hacer uso de la vivienda. El importe de la misma será establecido en el contrato de una forma libre por las partes, ya que la ley no establece ninguna limitación al importe de la misma. No obstante, en relación a la renta sí establece la ley algunas cuestiones, como la obligación de que el pago se haga de forma mensual y en los siete primeros días del mes, no pudiendo exigir el arrendador el pago por anticipado de más de una mensualidad.

El lugar establecido para el pago deberá acordarse igualmente en el contrato, aunque si nada se establece en el mismo, la liquidación deberá hacerse en la propia vivienda arrendada. La obligación de hacer entrega por parte del arrendatario de un recibo o justificante del pago también viene expresamente contemplada en la norma. En el recibo o justificante del pago deberán contemplarse de forma separada las cantidades abonadas por los distintos conceptos.

La actualización de la renta durante los primeros cinco años del contrato deberá hacerse en el cumplimiento de cada anualidad según el Índice de Precios al Consumo (IPC). No obstante, a partir del sexto año, se podrá actualizar según lo estipulado en el contrato o, en caso de no haberse pactado nada al respecto, de acuerdo al IPC.

La renta actualizada será exigible desde el momento en el que la parte interesada lo notifique a la otra parte. Dicha notificación deberá realizarse por escrito y acompañada de la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La renta también podrá verse elevada si el propietario realiza mejoras en la vivienda, no obstante, dicha elevación únicamente podrá llevarse a cabo si han transcurrido cinco años de duración del contrato. Para poder subir la renta por este motivo, el arrendador, previamente, también tiene que comunicarlo por escrito y aportar al arrendatario copias de los documentos que justifiquen el coste de dichas obras.

La fianza

El arrendador podrá exigir el pago en metálico de una fianza que deberá ser equivalente a una mensualidad de renta. La fianza no podrá actualizarse durante los primeros cinco años de vida del contrato. No obstante, transcurrido este plazo podrá incrementarse o disminuirse hasta hacerse igual a una mensualidad de renta. La fianza deberá ser devuelta a la finalización del contrato. Si no se produce esta devolución, la fianza devengará el interés legal del dinero.

Duración del contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos da libertad a las partes para pactar el tiempo que deseen que dure el contrato. No obstante, para proteger al arrendatario se establece la prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales hasta los cinco años, siempre que el arrendatario no manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cada una de las prórrogas, que no desea renovarlo. Esta comunicación deberá hacerse de forma fehaciente, es decir, de forma que el propietario tenga constancia de la recepción de la misma por parte del inquilino.

Si transcurridos los cinco primeros años del contrato ninguna de las partes manifiesta su deseo de no renovarlo con un mes de antelación, éste continuará vigente por tres años más, pudiendo, al igual que en el caso anterior, el arrendatario manifestar su deseo de no renovar el contrato al arrendador con un mes de antelación a la finalización de cada anualidad.