Cuartillos: ordenar el desorden

Un modelo de territorio “sostenible, equilibrado y adaptado a las necesidades de sus habitantes”. Así definió la alcaldesa, María José García-Pelayo, el documento de avance del Plan de Ordenación de Cuartillos (POU), el pasado mes de abril.

Durante décadas, la falta de intervención urbanística temprana en muchas zonas rurales de Andalucía ha abierto la puerta a una urbanización descontrolada. En Cuartillos, como en tantos otros núcleos rurales, las viviendas fueron apareciendo sin planificación previa, en suelo rústico, sin licencia, sin servicios, sin legalidad. Y con ellas, después, han venido las necesidades: luz, agua, saneamiento, caminos. Infraestructuras que ahora, con la zona ya consolidada y habitada, son urgentes y necesarias.

El nuevo Plan de Ordenación Urbana (POU) de Cuartillos, cuyo avance ya está en marcha, reconoce la existencia de un asentamiento consolidado, valora el esfuerzo de quienes han construido allí su vida y propone una hoja de ruta para dotar a la zona de servicios, seguridad jurídica y calidad urbana.

Ya en 2013 se aprobó un Plan Especial para Cuartillos, pero su ejecución resultó compleja. Era necesario un nuevo enfoque y la Ley 7/2021, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) ha dado nuevas herramientas.

El avance del POU implica una fase de participación pública en la que los vecinos tienen la oportunidad de opinar, proponer, sugerir y construir colectivamente el futuro del núcleo.

El origen

El origen de Cuartillos se remonta a un asentamiento rural en la denominada ‘Venta de Cuartillos’, anclado en plena Cañada Real de Albadalejo y Cuartillos. La necesidad de trabajadores en las grandes explotaciones de las proximidades hizo que Cuartillos experimentara un gran crecimiento. Inicialmente las viviendas eran chozos de pajas, en los 60 se creó la Cooperativa de viviendas de Huertos Familiares de Cuartillos y desde entonces los chozos se fueron abandonando por construcciones de ladrillos.

El ámbito objeto de la ordenación es la zona este del núcleo de Cuartillos, situada en el área de la Campiña de Jerez, ubicada al pie de la carretera Jerez-La Barca en la zona más próxima a la potabilizadora del Consorcio de Aguas de la Zona Gaditana, que se clasifica, en función de sus características y su grado de consolidación, por el PGOU vigente, como suelo urbano.

Dicho ámbito discurría un tramo de la vía pecuaria ‘Cañada Real de Albadalejo o Cuartillos’, habiendo sido ésta parcialmente desafectada a su paso por la barriada rural, quedando sin embargo sin resolver en el mencionado ámbito desafectado la cuestión de la propiedad del suelo con respecto a los ocupantes del mismo.

Contenido y tramitación

La redacción de este Instrumento de Ordenación Urbanística de Cuartillos fue encargada por la Delegación del Medio Rural. Este encargo se basa en la necesidad de establecer un marco normativo urbanístico que regularice la preexistencia y planifique el desarrollo urbano de Cuartillos de manera adecuada y sostenible, teniendo en cuenta las características específicas del entorno y las necesidades de la comunidad local.

Primero se elaboró el Documento Técnico de Inicio con el fin de iniciar el proceso de contratación para la redacción de los documentos necesarios en el marco del trámite medioambiental, dado que el Plan de Ordenación Urbanística de Cuartillos está sujeto a una Evaluación Ambiental Estratégica (EAE).

En este contexto, se recopiló la documentación ambiental pertinente y se procedió con la redacción del Documento de Avance. Este documento es un borrador preliminar del Plan de Ordenación Urbanística, que incluye tanto el contenido técnico del plan como el Documento Ambiental, el cual debe ser aprobado antes de su envío a la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía para iniciar el trámite medioambiental correspondiente.

El proceso ambiental implica la publicación en el BOJA (Boletín Oficial de la Junta de Andalucía), así como consultas a otras administraciones públicas y la redacción del Documento de Alcance del EAE por parte de la Consejería. En caso de ser necesario, se redactará un Estudio Ambiental Estratégico que identifique los impactos ambientales significativos y las alternativas viables para mitigarlos. Una vez que la Consejería haya redactado el Documento de Alcance, se procederá con la redacción definitiva del Plan de Ordenación Urbanística (POU), que será sometido a aprobación por parte de la junta de gobierno local.

Posteriormente, el POU será remitido a los diferentes organismos y administraciones sectoriales correspondientes para la emisión de sus informes sectoriales, así como para someterlo a información pública.

Durante este trámite, se recopilarán las alegaciones y los resultados de los informes sectoriales. Una vez reunida toda la documentación y procesadas las alegaciones, se procederá con la redacción del documento final para su aprobación definitiva.

La aprobación definitiva del POU será sometida a Pleno del Ayuntamiento, para su ratificación, y posteriormente se procederá a la inscripción en el Registro de Instrumentos Urbanísticos (RIU) y a la publicación de anuncios correspondientes. Además, se llevará a cabo una certificación administrativa para dar cumplimiento a los requisitos legales, y se remitirán los documentos al RIU para su inscripción oficial.

Con la aprobación de este Documento de Avance, se pretende establecer las bases y criterios fundamentales para la ordenación y ejecución urbanística del área. La propiedad mayoritaria del suelo es de la Junta de Andalucía, y, una vez aprobado el avance del POU se iniciará la elaboración de un convenio que detalle los aspectos específicos de la ejecución.

Dado que el objetivo final es la venta de las parcelas, se deberá llevar a cabo un proceso urbanístico previo para optimizar el valor del solar y de la urbanización que se ejecutará, especialmente en aquellas áreas con calles incompletas o inexistentes.

Retos

Durante décadas, este núcleo rural de Jerez ha crecido de forma dispersa: unas 82 viviendas de la antigua Cooperativa levantadas sobre parcelas escrituradas en los años cincuenta, conviven con casi 200 viviendas edificadas en suelo público, resultado de la desafectación de la antigua cañada.

El POU propone, para resolver esta dualidad, un convenio urbanístico con la Junta de Andalucía en el que se fijen las bases para acometer este complejo proceso de gestión que incluirá tanto la mejora de los servicios y la urbanización existente, el incremento de suelos para dotaciones y espacios libres, la definición del parcelario resultante, el cálculo de costes y la venta final de esas parcelas resultantes.

La clave del plan radica en una diferenciación de zonas en función de la naturaleza de la propiedad del suelo (público o privado) y el grado de consolidación de su urbanización —aceras pavimentadas, redes de agua y saneamiento, alumbrado público y suministro eléctrico—, atendiendo en cualquier caso las necesidades de mejora en las redes de servicios, especialmente el suministro eléctrico y la depuración de aguas residuales.

En paralelo, el POU identifica más de 150.000 m² de vacíos urbanos ( descampados surgidos tras la desafectación de la cañada) que hoy carecen de la infraestructura mínima y, por tanto, no son aptos para albergar de manera inmediata la edificación, sin antes no pasar por un proceso de planificación detallada y urbanización de los terrenos.

En este contexto, la cooperación público-privada se vuelve indispensable para alcanzar los objetivos de desarrollo urbano de manera eficiente y equitativa.

Los expertos apuntan a que el POU subraya, además, que el avance y la viabilidad de todas las intervenciones dependerán del estado previo de la vía pública y de las redes de servicios. Solo donde las calles y las infraestructuras cumplan la normativa urbanística —ancho mínimo de calzada, accesibilidad peatonal, capacidad de saneamiento— podrán activarse los criterios de ordenación establecidos. De este modo, Cuartillos abandona la improvisación para avanzar en un modelo de urbanismo práctico, sostenible y ajustado a la legalidad, con un fuerte componente participativo que invita a los vecinos a aportar sus propuestas antes de la aprobación definitiva.