Economía

El Plan de Vivienda, una vía de escape

  • La hoja de ruta para el periodo 2009-2012 puede suponer una buena solución para el sector en estos momentos de crisis, pero requiere de la financiación adecuada para llegar a buen puerto

ESTE año estrenamos el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, aprobado el 12 de diciembre por el Consejo de Ministros. En momentos en que la vivienda ha quedado relegada a un segundo plano en los discursos políticos por la virulencia de la crisis, asistimos a la puesta en marcha de un paquete de políticas centradas en el impulso de la oferta de viviendas asequibles con el doble fin de satisfacer la demanda y capear el temporal. En las siguientes líneas repasaremos brevemente los principales aspectos del proyecto estrella de la ministra Beatriz Corredor.

La principal finalidad del nuevo plan es la de garantizar el acceso a la vivienda a los ciudadanos con mayores dificultades económicas. En línea con el Plan andaluz de Vivienda, se pretende que el esfuerzo de las familias para la adquisición de la vivienda no supere un tercio de los ingresos y, adicionalmente, trata de atender las necesidades de personas con rentas medias, que se han quedado fuera del mercado libre debido al espectacular incremento de precios de los últimos años.

Aunque el plan es de carácter continuista y no recoge novedades llamativas respecto al anterior, sí introduce una serie de medidas destacables.

Por ejemplo, con el fin de afrontar la crisis en la que se encuentra sumido el mercado inmobiliario, se plantean iniciativas destinadas a convertir viviendas libres en VPO al alcance de los ciudadanos para facilitar una vía de escape a los promotores que no logran vender unas viviendas proyectadas en épocas de bonanza.

De esta manera, incorpora medidas transitorias para facilitar el aprovechamiento social del stock de vivienda libre como la autorización para que, durante 2009, se califiquen como VPO para compra o alquiler las viviendas libres con licencia anterior a 1 de septiembre de 2008. Durante ese tiempo, las familias de rentas medias con ingresos de hasta siete veces el Iprem podrán adquirir una VPO concertada. Igualmente, durante 2009 se flexibilizará la posibilidad de considerar como vivienda usada, a efectos de su adquisición protegida, las viviendas libres ya terminadas sin necesidad de esperar. Aunque esta medida es elogiable, será difícil que resulte efectiva para un volumen considerable de viviendas debido tanto a motivos técnicos (las VPO están sujetas a una estricta normativa) como económicos (tienen que salir los números a los promotores).

El impulso del alquiler es otro de los grandes objetivos del plan, que busca que el 40% de sus actuaciones se destinen al arrendamiento. Para ello se refuerzan las ayudas a la promoción del alquiler y a la adquisición y urbanización de suelo destinado a este fin. Además, se incentiva la creación de los alojamientos temporales en alquiler. En este punto, debemos insistir en que será de vital importancia la gestión real de estas subvenciones, ya que, si bien son cuantiosas, tal y como están las cosas, deben suponer en la práctica una ayuda a la financiación de la promoción, por lo que su concesión y abono no pueden demorarse en el tiempo.

Como nueva figura se incluye el alquiler con opción a compra -con destino al alquiler durante un plazo de 10 años-. En este caso, el precio máximo de venta será de 1,7 veces el precio máximo de referencia establecido en la calificación provisional. En Dolmen, donde pensamos que el alquiler es un régimen necesario para determinadas circunstancias pero no un sustituto de la compra, consideramos que esta medida es una opción adecuada para facilitar el acceso a un hogar en tiempos de crisis a las personas que lo necesitan.

Paralelamente, y con la intención de incentivar en gran medida el arrendamiento, el Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética de los Edificios, que va a suponer la modificación de las leyes de Arrendamientos Urbanos, de Enjuiciamiento Civil y de Propiedad Horizontal.

Las necesarias reformas introducidas por el Proyecto de Ley tienen como finalidad agilizar los procesos judiciales de desahucio y de reclamación de rentas derivadas de alquiler. Adicionalmente, contar con mecanismos más eficaces para la resolución de conflictos incrementará la confianza de las partes, lo que contribuirá, por ejemplo, a reducir garantías excesivas que, en forma de avales o fianzas desproporcionadas, se exigen habitualmente en este sector. Además, la reforma aprobada por el Ejecutivo permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo.

Otra de las novedades de mayor repercusión mediática consiste en la obligación para todas las comunidades autónomas de articular registros públicos de demandantes de VPO en el plazo de un año. Esta medida contribuye también a garantizar la publicidad, transparencia y concurrencia en la adjudicación de VPO. En Andalucía, por ejemplo, si se aplica correctamente, esta iniciativa significará un gran avance en cuanto a la agilización de los procedimientos de selección de los futuros adquirentes, pues el actual mecanismo del sorteo supone en ocasiones excesivos e innecesarios trámites, costes y retrasos, que afectan también a la financiación de la promoción inmobiliaria. Por un lado, el promotor ve cómo se aplaza en el tiempo la percepción de cantidades a cuenta a los adquirentes y, por otro, las entidades financieras no tienen una pronta garantía de las ventas para la concesión de préstamos. Una medida muy cuestionada ha sido la calificación de forma permanente de las viviendas en suelo protegido, público o dotacional, mientras subsista el régimen de clasificación del suelo, con un periodo mínimo de 30 años. Las CCAA consideran la medida como una interferencia total del Gobierno en sus competencias en materia de vivienda. Ahora, habrá que esperar si las comunidades adoptan medidas legales con el fin de declarar la inconstitucionalidad de la norma.

Los ayuntamientos protagonizan otro de los objetivo del plan, que se abre a su colaboración. Entre otros aspectos, informarán las propuestas de las CCAA sobre modificación de los ámbitos territoriales de precios máximos, podrán contribuir ofertando suelo dotacional para alojamientos temporales y se prevé su participación activa en los acuerdos de áreas de rehabilitación y de urbanización prioritaria.

Antes de concluir esta somera revisión de los principales puntos del plan es obligado detenerse en el talón de Aquiles del sector, la financiación. Desde un punto de vista realista, todas las novedades comentadas, así como el plan en su integridad, requieren de la estrecha colaboración de las entidades financieras para llegar a buen puerto, así como de la agilización por parte de la Administración de las concesiones y abonos de ayudas y subvenciones. Sólo con la financiación necesaria se logrará que los promotores privados se involucren en el proyecto, condición básica para que el plan estatal alcance sus objetivos. Lamentablemente, hasta el momento todo los anuncios en materia de financiación de viviendas protegidas se han quedado sólo en palabras. Y las palabras se las lleva el viento.

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