Andalucía, con la Costa del Sol como principal locomotora, sigue batiendo récords turísticos. Este verano ha sido espectacular tanto en viajeros como en pernoctaciones y, aunque puede haber algunos nubarrones como la quiebra de Thomas Cook o el Brexit, los inversores nacionales e internacionales siguen apostando por este destino con desembolsos multimillonarios.

Cuatro grandes expertos –Luis Hérault, CEO de Ikos Iberia; Juan Alonso, director de gestión de activos de ASG Iberia; Miguel Sánchez, consejero delegado de MS Hoteles; y José García, director de proyectos de EdP– han desgranado la situación actual del sector en el desayuno informativo Nuevos proyectos hoteleros en la Costa del Sol organizado por Grupo Joly, editor de este diario.

Grandes proyectos en Andalucía

Andalucía es uno de los mercados turísticos más atractivos para los inversores y así se comprueba en la multitud de proyectos, muchos de ellos de lujo, que se están llevando a cabo. Luis Hérault, CEO de Ikos Iberia, señala que “estamos invirtiendo 150 millones de euros en reformar un hotel en Estepona para convertirlo en un gran cinco estrellas que será abierto en mayo de 2020”. Este profesional destaca que la intención de Ikos es invertir en España y Portugal 700 millones de euros en los próximos años “en cuatro o cinco resorts como el de Estepona” y no descarta más proyectos en Andalucía. “La Costa del Sol para nosotros es una referencia y una forma de entrar en España. El hotel en Estepona es el primero en Andalucía, pero podría haber otros y estamos buscando activamente oportunidades”, comenta el CEO de Ikos Iberia.

El fondo ASG Iberia no se queda atrás. Su director de gestión de activos, Juan Alonso, expone que van a desarrollar 1.000 habitaciones hoteleras entre Madrid, Barcelona y Málaga. En el caso concreto de la capital malagueña se está ultimando la rehabilitación del hotel Palacio Solecio, un cuatro estrellas con 68 habitaciones en pleno casco histórico que se ampliará con otro medio centenar de estancias. “Ha sido una ejecución compleja, pero ya está en la fase final y esperamos abrirlo antes de final de año”, detalla Alonso. José García, director de proyectos de la ingeniería EdP, explica que trabajan para proyectos importantes como, por ejemplo, el hotel W que gestionará Platinum Estates en Marbella.

Andalucía, en el foco de todos los inversores

Un reciente informe de una consultora señalaba que se invertirán en España unos 5.500 millones de euros a corto y medio plazo en la reforma de hoteles en España. Estos expertos creen que esa cifra se queda incluso corta. “Andalucía tiene muchos proyectos y, dentro de la cuota que le corresponda, habrá una inversión superior seguro. Andalucía está más que nunca en el foco de la inversión”, recalca Hérault. Miguel Sánchez deja claro a qué se debe ese interés: “Nadie en el Mediterráneo tiene lo que ofrece Andalucía”.

Un momento del debate celebrado en la sede de Málaga Hoy

El CEO de Ikos Iberia va más allá y justifica esa apuesta en datos. “España captó unos siete millones de turistas prestados de otros destinos mediterráneos, pero ahora que Turquía o Túnez han vuelto con precios brutales España y Andalucía han conseguido mantener esos turistas porque nadie sabe vender ocio mejor que España y, en este contexto, Andalucía tiene una combinación perfecta de oferta y es uno de los cuatro grandes destinos de España”, afirma Hérault. “Los fondos de inversión buscan la seguridad”, añade José García.

Reformas frente a edificios nuevos

Los inversores quieren entrar en hoteles, pero ¿es mejor hacer edificios totalmente nuevos o modernizar inmuebles ya existentes? Todos estos expertos coinciden: la tendencia es reformar. “Estamos más por la reposición, modernización y digitalización de los hoteles que por abrir establecimientos nuevos”, asegura Miguel Sánchez. “Lo normal es comprar un hotel y transformarlo”, añade Hérault, quien precisa que “el sector debe abogar por la transformación y la consolidación ya que hay activos cansados que llevan muchos años rindiendo muy fuerte en toda la costa española”. “El hotelero es un mercado en reconversión. El turismo vacacional es intensivo en suelo y como no hay es difícil que se hagan proyectos nuevos. Es muy raro encontrar suelos libres en primera línea de playa”, apunta José García. “Hay una gran transformación. Están viniendo grandes marcas que son muy importantes para el cliente final”, añade Juan Alonso. En este sentido, Hérault remarca que “las marcas de la Costa del Sol son pioneras, pero hay que atraer marcas internacionales para que el destino no se quede cojo”. No hay suelo libre al lado de la playa y si existe alguno es porque tiene alguna complejidad, urbanística o de cualquier otro tipo, que espanta a los inversores.

No obstante, la situación no es igual en todas las provincias andaluzas y hay que diferenciar además entre turismo vacacional y urbano. La Costa del Sol está más masificada y apenas queda sitio libre, por lo que los inversores deben recurrir a reformar establecimientos ya existentes o aventurarse a largos procesos administrativos. No obstante, como indica José García, “en Almería o en la Costa de la Luz sí hay más posibilidades de hacer hoteles nuevos”. En las ciudades depende de la capacidad hotelera que tenga cada urbe. Un ejemplo claro es Málaga. “No era normal que Málaga, la sexta ciudad de España, tuviera solo tres hoteles hace 15 años”, precisa el directivo de la ingeniería EdP.

Calidad y variedad de oferta VS precios bajos

La Costa del Sol y, en general, Andalucía no puede competir en precio con los hoteles de Turquía, Túnez o Egipto, ya que los costes de estos países mediterráneos son inferiores. Miguel Sánchez lo dice claro: “abrir cada día el hotel me cuesta 36 euros por habitación”. Los impuestos, los costes laborales, los gastos en proveedores, la luz... España no es Túnez y eso hay que pagarlo, lo que conlleva una subida de precio de la habitación. Para evitar que el turismo elija otros destinos más baratos todos los profesionales coinciden en que hay que dar calidad y tener una oferta complementaria amplia que invite al turista a hacer cosas fuera del hotel. “Hay que dar más calidad para poder cobrar un precio mayor. Nosotros empezamos en la Costa del Sol porque aquí hay un magnífico aeropuerto, golf, gastronomía, cultura, naturaleza... Nosotros nos sentimos cómodos con la oferta complementaria de la Costa del Sol y tenemos que trabajarla”, indica el CEO de Ikos Iberia. Curiosamente el complejo que van a abrir en Estepona es todo incluido, pero Hérault asegura que animan a sus clientes a que salgan del hotel a conocer el destino.

Hay que dar calidad, tener oferta complementaria y, además, poseer alguna singularidad, algo que provoque que el cliente escoja su hotel en lugar de el de al lado. Hoy en día muchas reservas son realizadas directamente por el turista en internet tomando como referencia los comentarios que hacen otros usuarios. “Es un mercado muy grande y es muy importante la diferenciación porque si no estás perdido”, afirma Hérault, quien subraya que “en los últimos cinco años los fondos de inversión se apoyaban en la subida de precio por el aumento de turistas, pero eso ya se ha acabado y hay que apoyar la estrategia en la diferenciación”.

“Los planes de negocio que vemos no ponen el énfasis en el precio de la habitación sino en la ocupación”, dice José García, quien añade que “la singularidad de un establecimiento puede estar en mil cosas”. Juan Alonso pone como ejemplo el hotel que están reformando en Málaga capital: “Nuestra idea ha evolucionado. Íbamos a hacer habitaciones más pequeñas y finalmente hemos optado por rediseñar el hotel con habitaciones más grandes y que sea gestionado tipo hotel boutique por la cadena Marugal”. “El ciudadano se ha vuelto más exigente tras la crisis y no vale lo de siempre”, recalca el directivo de ASG Iberia.

No hay burbuja hotelera

Cuando hay mucha inversión en un sector siempre se teme que se pueda estar creando una burbuja, máxime con los antecedentes del sector inmobiliario de la pasada década. Estos agentes aseguran que no hay ningún tipo de burbuja y que los proyectos se están realizando incluso con más profesionalidad que años atrás. “Un hotel es un proyecto muy pensado, con mucha gente de distintos ámbitos. Tiene un inversor, un operador hotelero que puede ser el inversor o no, hay una cuenta de resultados que sacar. Puedes tener éxito o no, pero no es igual que el sector inmobiliario”, dice José García. “La gente en esta etapa se está jugando su propio dinero. En 2005 había gente que invertía con hipotecas del 120%, pero eso ahora no pasa”, indica Juan Alonso, quien insiste en que “el mundo de la inversión se ha profesionalizado”.

“El sector inmobiliario es completamente distinto al hotelero. En los años del boom el inmobiliario que no hacía un hotel parecía que no estaba en el mundo y eso causó mucho daño”, añade Miguel Sánchez. “No hay burbuja en los hoteles. Son activos consolidados con rentabilidades demostradas. Hay inversores particulares o fondos que saben lo que están haciendo. Un hotel vale lo que es capaz de generar”, subraya Hérault.

Juan Alonso y Miguel Sánchez durante la conversación.

La proliferación de las viviendas turísticas, en opinión del hotelero Miguel Sánchez, puede frenar inversiones en hoteles, pero este experto también destaca que se está ultimando un nuevo decreto de clasificación de los hoteles que, en cuanto esté publicado, generará nuevas inversiones en el sector.

Thomas cook: una quiebra esperada

A ninguno de estos expertos le ha pillado especialmente por sorpresa la quiebra de Thomas Cook, el segundo mayor touroperador del mundo. “Era algo inevitable”, afirma tajante José García. “El touroperador tenía todo el paquete pero eso se le ha caído porque en estos momentos muchos turistas se organizan su viaje”, relata Miguel Sánchez. “Ya nadie se acuerda del Blockbuster [una empresa de videoclubs que quebró] y el sector turístico está también en reconversión”, afirma Luis Hérault, si bien recuerda que la touroperación sigue moviendo a muchos millones de pasajeros en el mundo y que tiene una amplia cuota de mercado.