Tras un bienio expansivo del mercado inmobiliario residencial impulsado por los tipos de interés más bajos de la historia y por la extrema liquidez bancaria, 2023 será el inicio de un cambio de ciclo. El año 2023 será de desaceleración moderada en los precios y de fuerte corrección en las compraventas e hipotecas. Los factores que determina este cambio de ciclo son: la fuerte subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), la inflación persistente y la fuerte pérdida de poder adquisitivo de los ciudadanos, el temor a una recesión, el enquistamiento de la guerra de Ucrania y la gran incertidumbre que envuelve la geopolítica y la economía globales.

En tan solo unos meses el mundo ha transitado de un escenario de deflación a otro de alta y persistente inflación. Ante el dilema de estabilidad de precios o crecimiento el BCE ha optado por combatir la inflación, asumiendo el costo que sea necesario. El BCE ha decidido una fuerte y rápida subida de tipos de interés, que está impactando sobre una economía muy endeudada y en desaceleración. La subida de tipos de interés todavía no ha finalizado. El BCE está dispuesto a provocar una recesión para combatir la inflación. La inflación general está descendiendo por la subida de los tipos de interés, pero la inflación subyacente continúa aumentando. Ante este escenario el BCE seguirá subiendo los tipos de interés durante el primer semestre de 2023 hasta un nivel de llegada entre el 3,75% y el 4%. En cualquier caso cuando se alcance el techo de tipos, permanecerán altos durante bastante tiempo. El alza de tipos ha sido rápida y contundente, la bajada será más gradual y lenta. Solo una recesión severa haría dudar al BCE de su actual estrategia. La escalada de los tipos de interés hipotecarios es un factor relevante en la desaceleración del mercado inmobiliario, pero no lo es menos la pérdida de poder adquisitivo de los hogares como consecuencia de la alta y persistente inflación. Sobre todo de los jóvenes de menor renta, para los que el acceso a la vivienda se hace inviable. El coeficiente de esfuerzo para hacer frente a una hipoteca media ha aumentado hasta el 38% de la renta salarial, nivel máximo desde 2011.

En el escenario descrito los precios de la vivienda en 2023 se estancarán o crecerán moderadamente entre 1% y el 2% en términos nominales , pero en términos reales, descontada la alta inflación, descenderán entre un -3% y un -4%. El impacto sobre los precios será moderado y menor que sobre el volumen de transacciones de compraventa, dado que la reducción de la demanda vendrá acompañada de una oferta limitada, como consecuencia de la incertidumbre empresarial y la evolución de los costes. No obstante en 2023 el incremento de costes se ha moderado. La caída del volumen de transacciones, tanto de compraventas como de hipotecas puede oscilar entre el -10% y el -25% .

En España esta vez el mercado inmobiliario no está afectado por grandes desequilibrios como en 2007, no existe una gran burbuja inmobiliaria y la banca está en mejores condiciones de solvencia y liquidez. La desaceleración del ciclo inmobiliario es global.