En un intento por abordar los desafíos y preocupaciones relacionadas con el acceso a la vivienda, el Senado aprobó el pasado 27 de abril la nueva ley de vivienda 2023, la cual entró en vigor el 26 de mayo. Si tienes planes de alquilar una vivienda de aquí a un futuro cercano, vamos a decirte algunos cambios claves que deberías tener en cuenta para evitar sorpresas desagradables y proteger tus derechos como inquilino.

Uno de los puntos de esta nueva ley es el límite del precio del alquiler. Se ha puesto un tope que establecerá el precio máximo al que los propietarios podrán actualizar la renta de sus inquilinos. Este tope es actualmente del 2%, pero a partir del próximo año, el límite se elevará al 3% y a partir del año 2025 se implementará un nuevo índice que afectará solamente en las llamadas “zonas calientes”.

También habrá un cambio significativo en las actualizaciones del alquiler. Hasta el momento, estas actualizaciones estaban vinculadas con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero esto ha cambiado debido a las alteraciones que ha experimentado en los últimos años, por lo que se ha modificado el índice de referencia: se espera que el nuevo índice entre en vigor para el año 2025. Con este cambio, se intenta evitar los aumentos descontrolados en los precios del alquiler e intentar de esta manera brindar seguridad a los inquilinos.

En cuanto a las zonas tensionadas, también va a haber modificaciones: se reducen los requisitos para que la zona sea considerada como tal. Hasta ahora, los dos requisitos que necesitaban cumplirse eran:

1. Que el costo medio de la hipoteca o alquiler más los suministros básicos superaran el 30% de los ingresos medios de la zona.
2. Que el precio de la vivienda (compra o alquiler) hubiera experimentado en los últimos 5 años un crecimiento acumulado, por lo menos cinco puntos porcentuales superior al IPC autonómico.

Anteriormente era necesario cumplir las dos condiciones, pero con la nueva ley de vivienda 2023 será necesario cumplir solamente uno de ellos. De igual manera, la declaración de zona tensionada se revisará cada tres años.

En el tema de los desahucios, la ley busca mejorar la regulación y protección de las familias vulnerables, por lo que se implementará un sistema de arbitraje para promover el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Si no se llega a ningún consenso, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. También se han prohibido los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se han incluido nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento (los procesos se podrán aplazar más de dos años). El Gobierno ha prometido fomentar la mediación y promover alternativas habitacionales a través de mecanismos diseñados por las comunidades autónomas.

La nueva ley también establece beneficios fiscales para aquellos propietarios con viviendas en alquiler en zonas tensionadas. Los nuevos contratos de arrendamiento tienen una reducción del 50% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si se firman contratos que incluyen una disminución de al menos el 5% respecto al contrato anterior, esta reducción puede aumentar hasta el 90%. También se ofrecen bonificaciones del 70% en el alquiler de viviendas en zonas tensionadas para jóvenes de 18 a 35 años, viviendas asequibles incentivadas o protegidas, para entidades sin fines lucrativos o para programas públicos de vivienda que limitan el alquiler. Por otro lado, se puede aplicar una bonificación del 60% a las obras de rehabilitación realizadas en los dos años anteriores.

La figura del gran propietario también ha sido remodelada en esta nueva ley, afectando a personas físicas y jurídicas. Las comunidades autónomas podrán rebajar de 10 a 5 el número de viviendas que un casero debe tener en una zona tensionada para ser considerado gran tenedor. Estos grandes propietarios estarán sujetos a un índice de contención de precios cuando alquilen en estas áreas.

En cuanto a los gastos y honorarios, la ley establece que el arrendador es responsable de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, en lugar del inquilino. Las partes podrán acordar que el arrendatario será responsable de los gastos generales del inmueble y sus servicios, pero es ilegal aumentar el alquiler agregando gastos no han sido acordados previamente.

La reserva de suelo para vivienda protegida ha cambiado también. Los porcentajes de reserva de suelo en suelo urbanizable han aumentado al 40% y en suelo urbano no consolidado al 20%. Esto tiene como objetivo aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles y fomentar una mayor igualdad en el acceso a la vivienda.

Por otro lado, los ayuntamientos tendrán la facultad de imponer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que han estado desocupadas durante más de dos años. Estos recargos pueden variar entre el 50% y el 150%, dependiendo de la duración de la desocupación y el número de viviendas desocupadas por el mismo propietario. El objetivo de esta medida es evitar la especulación con viviendas vacías y fomentar el uso adecuado del parque edificatorio residencial.

Por último, es importante destacar que, a pesar de las propuestas previas de Unidas Podemos, la ley no contempla topes al alquiler turístico en las zonas tensionadas. Esta decisión se basa en el hecho de que la regulación del alquiler turístico es una competencia exclusiva de las comunidades autónomas.